不動産投資の分野の中だけでもこの「分散投資」の考え方は役に立ちます。
どんな分散の仕方があるかを考えてみましょう。
不動産の用途を分散するワンルームマンションだけでなく、商業店舗、駐車場、あるいはオフィスなど、不動産の用途を分散させることです。
住宅の収益が芳しくない場合は、オフィスで稼ぐ。
商業店舗を長期契約にして、中長期の安定収入にするなどの手法です。
大手の不動産会社なども、オフィスのみならず、自ら賃貸住宅を手掛けたり、ショッピングモールを所有したり、用途の分散化を行なっています。
地域を分散する複数の物件でも、すべて同じ地域に持つと、地域特有のリスクが生じた場合、分散した意味がなくなってしまうケースがあります。
同じエリア、たとえばご自身の生まれ故郷や自宅の近所であれば、地理にも明るいので安心して所有できますし、物件を管理するのにも都合が良い点が多々あります。
ところがこうしたメリットがある半面、同じエリアに複数物件を所有することにはリスクもつきものです。
一番怖いのが地震です。
大きな地震が発生し、運用資産が同時に倒壊したり、賃貸の用に供さなくなったりしますと、あなたは一時にすべての運用資産に損害を被ることになります。
地震だけではありません。
台風などによる被害、大雨による洪水など、長く運用しているとさまざまな災害が生じます。
ある新興宗教団体の施設があるという理由から、その施設が存在する地域全体の賃貸マンションやアパートが敬遠され、テナントがつかなくなるような事態も実際に発生したことがあります。
これらは自分ではどうにもならないリスクですので、2件目、3件目を持てる余裕ができたら、地域を分けて投資するのも肝要です。
ただし、そのために、東京、大阪、名古屋など、飛び離れた土地に分散投資をされる方がいらっしゃいますが、そこまでする必要はないと私は思います。
なぜなら、阪神・淡路大震災のときでさえ、本当に大きな被害が出たのは神戸市全体というよりも市内の一部のエリアだったからです。
東京都内であれば、城西、城南、城東といったエリアに分散していれば、全体に被害が及ぶような天災リスクは少ないように思われます。
築年数や投資時期を分散する建物の価値は年々劣化していきます。
不動産に投資をして運用していくのにあたって、建物の価値を維持して、いつでも最大限の運用ができるようにすることが大切です。
建物は躯体ばかりに目が行きがちですが、実際には設備がないと建物として機能しません。
設備とは、賃貸マンションなどでは、エアコン(空調)、照明、キッチン、浴室、洗面室回りの機器などを指します。
また、オフィスビルや商業施設、ホテルなどになると、大型のボイラー設備や警報設備、それらを統括する警備システムなども加わり、大規模なものが多くなり、メンテナンスにも大きなお金が必要になってきます。
これらの設備に対して適切なメンテナンスを行ない、テナントがいつでも気持ちよく利用できるようにすることは運用を行なう上でとても大切です。
ただ、これにはまとまったお金が必要になりますので、複数物件を所有した場合には、おのおののメンテナンスの時期が重なることのないようにポートフォリオを組むことが肝要となります。
空調は、マンションなどではおおむね8～10年程度で更新時期を迎えます。
洗面やトイレ、バスなどの衛生機器も15年程度で大規模な修繕や機器の交換が必要となってきます。
建物も築年数の経過によって、外壁の塗り替えや共用部の修繕などが発生してきます。
同じような築年数の建物ばかりを保有するのではなく、築3年、7年、10年などと、建築時期をずらして保有することも賢い資産運用のしかたと言えるでしょう。
このように勝ち組不動産の買い方にはいくつかのポイントがあります。
これらをすべて満たすような買い方というのはなかなかできないものですが、繰り返し申し上げるように、投資用不動産を買う際には、基本的に土地に着目し、中長期に保有を続けながら、その物件の持つ能力を十分に引き出してやることに尽きます。
長い人生の中では、売却をする場合もあるでしょう。
もしそのときにたまたま売却益が生じても、それは「ごほうび」くらいに位置づけたほうが、心の安寧を保てますし、投資としても成功につながるものと思います。
大家業で大切な資産運用のコツ実際に勝ち組不動産の条件にかなうものを買えたとしても、運用して収益を稼ぐには地道な努力が必要となります。
あなたが、ギャンブラーとしての成功を狙うのではなく、「不動産は買って育てて実を取る」という姿勢を貫くのであれば、買ったのちの運用の巧拙が大いにその後の成績を左右することとなります。
買った後、どうするか。
ここでは不動産運用のコツを7つに分けてお話ししましょう。
賃料は下げてでも、とにかくテナントを埋める賃貸用の不動産を購入すると、収入のすべてはテナントからの賃料収入となります。
テナントが人らないと、当然収入はゼロです。
不動産は黙っていても金食い虫。
毎月、決まった管理費はかかりますし、マンションでしたら修繕積立金があり、水道光熱費は使っていなくても基本料はかかってきます。
借入金の返済もすでに始まっていますし、季節によっては固定資産税も支払わなくてはなりません。
そこで早期にテナントを決めて、こうした費用を支払うための原資を確保する必要が出てきます。
一方で、借入金の返済計画ではおよそ賃料は1室あたり8万円とか10万円とか、あらかじめ想定している数字があり、この数字をもとに自身の資金繰りが成り立っています。
そんなときに、仲介業者が連れてきたテナントの希望賃料が7万円だったりすると、大家としてはひじょうに悩みます。
毎月1万円の違いですと年間では12万円もの差になり、この減収分を回復する手立ては、なかなか見当たりません。
費用がほぼ固まっている中、大家として、このような低い条件を受け入れることに躊躇する気持ちはとてもよく理解できます。
仲介業者とはこんな会話になりがちです。
「え～、ちょっと賃料安くない?もう少しがんばって、いい客連れてきてよ」仲介業者は、困った表情を浮かべながら、「ほかも当たっていますが、この客が一番いい条件ですよ」でも納得がいかない大家側は、そのテナントの入居を見送って、次のもっと良い条件のテナントを探すように仲介業者に命じることになります。
仲介業者は手数料を取ってなんばの商売ですので、どんなテナントであっても、また、多少賃料が安くても、とりあえずは早く決めてしまいたいと思うものです。
なので、大家に多少低い賃料でも妥協するように仕向けてしまうことはよくあります。
この点について大家が不満に思うのは、よく理解できます。
ですから、景気の良い時代で、テナントの一人、二人を見送っても、もっと良い条件で新たなテナントが決まりそうなときは、最初のテナント候補をいったんは見送って次の候補を待つことも良い策といえます。
ただ、景気が安定しない時期だとか、賃貸用住宅の場合は特に、春などの新入学シーズン、春秋の転勤シーズンを逃すと、急速に需要が落ち込むことがあります。
このようなときには、「来るもの拒まず」で、さっさと決めてしまったほうが、後々、後悔が少ない場合もあります。
私は基本的には、後者の「さっさと決める」ことをお勧めしています。

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